零售連升十五個月 舖市價值失衡引發苦水會

零售數據連續十五個月上升，但地產界團體「107動力」召開苦水會，指商舖價值失衡，要求政府干預。施永青在會上指出，租金回報雖回升，但舖價下跌蠶食資產，建議金管局及政府調整政策，避免工商舖資產進一步蒸發。

零售數字連續十五個月錄得增長，但地產界卻響起警號。提倡自由經濟的團體「107動力」日前舉辦「舖市暴跌連鎖效應苦水會」，發表《香港商舖價值失衡的連鎖效應政策建議書》，多名資深商舖投資者及地產界人士出席，包括中原集團創辦人施永青，會上要求政府出手干預市場。

政府統計處八月底公布，二〇二六年七月零售業總銷貨價值臨時估計為310億元，按年上升4.5%，連續第十五個月增長；今年首七個月合計按年升8.9%。訪港旅客方面，一至五月約2299萬人次，按年升逾一成四。美聯工商舖調查顯示，今年首季四大核心區街舖空置率約11.1%，為二〇二四年首季後新低，吉舖數目由高位944個回落至814個。

施永青在會上指出，租金減幅要到年底損益表才反映，但舖價一跌可蒸發數百萬甚至過千萬，對資產負債表傷害遠大於每月減租。他形容，不少人本來打算「一舖養老」收租，商業樓價大跌等於整個社會資產縮水，消費力及再投資能力一併受損。他強調自己支持自由經濟，並非要求政府點名銀行借貸，只是認為資金在住宅與工商舖之間的分配屬資源調撥，不應由市場一面倒。

他提出兩項建議：金管局向銀行發出指引，不要對工商舖停止貸款或Call Loan，按揭政策要住宅與工商舖並存；同時提倡政府降低印花稅，吸引資金流入工商舖，讓被困資產有機會逐步出售。他指工商舖租金回報已回升至約四至五厘，高於住宅，以這個回報水平計，銀行風險不算高。

假設政策落實，最先發生的將是被困資產終於可以出售，但放盤量上升，成交價短期未必受支持。承接的多數是機構資金、家族辦公室或重建商，他們接手後或會改動物業用途，如大舖劏細、商廈改裝、地舖改醫療美容等。租金總額未必跌，但每個業主收租、租約年期及舖位面積將與過去不同。

中產退休規劃中「買一個舖收租」的環節一旦被證明會蒸發，資金將轉向股票、債券、派息基金或保險年金。對財富管理業、港交所及保險公司屬長線順風，但地產代理、估價行及靠物業抵押的中小企老闆則面對逆風。政府收入如印花稅、差餉及賣地收入與物業估值掛鈎，財政結構在資產重估年代需調整。

施永青形容，苦主願意公開訴苦是市場自我修正的一部分，當持有成本高到連最有面子的人都說出口，價格離找到真正買家不遠。政策可縮短過程，但改變不了一個城市的舖位價值，最終只由一件事決定：「今晚11點你會做啲咩？」