專家建議買新樓抗樓齡貶值

本報專欄比較鴨脷洲及黃竹坑兩個海景單位，分析40年持有成本及樓價走勢。專家指出，新樓雖初始售價較高，但樓齡較新，未來轉售潛力較佳，而舊樓面對維修及樓齡貶值問題，貸款與成交難度更高。

買樓自住是否一定要揀新樓？有財經專欄以鴨脷洲及黃竹坑兩個極高層海景單位作比較，假設兩者均承造七成按揭，持有期長達40年，從成本及樓齡角度分析，認為新樓在長遠回報及轉售靈活性上更勝一籌。

專欄指出，鴨脷洲一個2004年入伙、實用面積511方呎的單位，今年最新售價約978萬元；而一橋之隔、去年入伙的黃竹坑同類單位，一手售價約1,500萬元。假設年均複合成長率（CAGR）分別下跌1%及2%，40年後鴨脷洲單位價格將跌至654萬或436萬元；黃竹坑單位則仍值1,003萬或669萬元。

在持有成本方面，專欄計入地租、差餉、管理費、按揭利息、代理佣金、印花稅、律師費、重新裝修及大維修等開支。以CAGR下跌1%計，鴨脷洲單位總支出約1,056萬元，黃竹坑約1,426萬元；以CAGR下跌2%計，鴨脷洲約1,274萬元，黃竹坑約1,761萬元。表面上看，鴨脷洲支出較低，但專欄強調，40年後鴨脷洲單位樓齡已達60年，黃竹坑則僅40年，樓齡差距將顯著影響轉售能力。

專欄認為，比較時應以鴨脷洲CAGR跌2%與黃竹坑CAGR跌1%作合理對照，兩者總支出差距僅約152萬元。若買家懂得與發展商及經紀議價，差距或可進一步收窄至100多萬元。然而，關鍵在於60年樓齡單位能否成功賣出，市場上願意承接此類舊樓的買家有限，可能出現有價無市或需大幅降價的情況。

專欄同時提醒，兩個樓盤均近海，維修不能拖延，而香港建築水泥標準一般為50年壽命，即使保養得宜，維修費用亦會反映在大維修賬單上。此外，買新樓時需留意發展商是否採用組裝合成建築法（MIC），並表示相信政府對MIC安全的把關，建議準買家觀察未來居屋的MIC表現。

專欄總結，香港樓價走向早有預判，但以上計算旨在讓準備上車人士量力而為，強調買樓佔一生人投資絕大部分，不應隨便決定或跟風（FOMO）。