馬鞍山商場擬重建 消費模式轉變成關鍵

馬鞍山有商場開業僅約八年，便計劃重建為住宅及商業混合項目，反映本港消費模式正經歷深層調整。社區商場依賴居民人流，但網購、外賣及北上消費令消費外流，傳統經營邏輯受挑戰。

馬鞍山有商場開業僅約八年，便擬重建為住宅及商業配套項目，再次引起市場對香港消費疲弱的討論。美聯旺舖董事江靜明撰文指出，單從一個商場的轉型計劃，當然不能斷言香港零售市道已失去活力；不過，事件的確映照出本港消費模式及社區商場定位正面臨調整。

過去，屋苑商場的商業邏輯相對簡單，只要附近有足夠住戶，便可支撐超市、餐廳、銀行、診所、補習社及各類零售商戶。然而，網購平台令日用品及電子產品的採購不再需要走進實體店；外賣平台改變了居民的餐飲習慣；而北上消費及跨區購物亦令不少消費外流。

馬鞍山商場的情況正好說明這種壓力。項目並非位於核心商業區，亦不是旅客必到之處，主要依賴附近居民的人流。當居民的購物選擇愈來愈多，商場便容易陷入困局。餐飲業本身面對租金、人工及營運成本上升，即使商場有客流，若客人停留時間短或消費額低，商戶仍未必可以長期維持。

香港零售市場正由「供應主導」轉向「需求主導」。昔日只要有商場落成，便可吸引商戶進駐；今天，商場必須回答消費者為何要特意到這裏消費。若無法提供網購及北上取代不了的體驗，競爭力便會持續削弱。

在此背景下，把原有商場重建為住宅結合商業的混合項目，可能是發展商面對市場現實的資產重整策略。新增住宅單位可帶來更穩定的人口基礎，保留的商業空間則可更聚焦於超市、醫療、教育及長者服務等剛性需求，或許更符合成熟新市鎮的實際需要。不過，增加住宅人口不等於商業必然成功，關鍵在於規劃能否避免同質化，以及租金水平能否讓社區商戶長期經營。